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房企谋变大潮流:转型城市运营商

2019-01-18 来源:时代周报
 
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标签:经济林 hg0088皇冠 里山街道

  “大象起舞”的时代,碧桂园、恒大、万科等竞争对手带来的危机感,让越来越多的房企进入军备竞赛中。


  强烈的求变意愿正在不断渗透,人人都在争取成为时代的模范生,一大方向便是切入城市运营商。


  这股浪潮中,每一个房企既是独立的个体,亦是抱团前行的同盟军。这背后亦是房企坚定转型的信念和善于试错的智慧的检验。


  请不要叫我开发商


  在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上,清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,当前房地产行业已经进入了以资产管理为主的阶段,探索城市空间更新和资产运营管理变得十分重要。


  转型城市运营商,切合当下的主题。究其原因,下半场的竞争中,单一的地产开发已经无法满足购房者日益丰富的需求。购房者在产业、商业、文化、旅游、医疗、养老等复合性高层次需求上,都急需被解决。


  在另一个维度,随着城市发展脚步的较快,政府在土地出让时也附加了例如产业化等运营上的要求。顺应这种变化,拓宽拿地渠道。


  开发商们早就做了准备和图谋。


  比如招商蛇口(001979.SZ),经历无先例的重组,已经宣告要转型为园区、社区与邮轮三大业务并行的“城市综合运营商”。以“蛇口”这片发展了30多年的区域为原点,招商蛇口的邮轮母港和城市运营商模式将向全国乃至全球辐射。其城市运营商的理念与经营模式,不仅在国内扩张,还将带到海外。


  中国金茂(00817.HK以下简称“金茂”)则在2015年10月起,从名字上的更新—方兴地产到中国金茂,用这个不具备地产符号的新名称,开始从传统的地产开发商转向城市运营商的涅槃。


  和产业的对接,是绿地控股(600606.SH以下简称“绿地”)的特色。绿地集团董事长、总裁张玉良就曾经坦言过,未来城镇化的根本是“产城融合”。按照绿地方面对时代周报记者的肯定,绿地在开发过程中会紧密跟随当地政府的产业定位。


  做城市配套服务商是万科(000002.SZ)对服务人、服务城市作出的回应。张海对时代周报在内的媒体公开了上海万科做“城市配套服务商”的系统化、个性化定义—热带雨林。


  上海万科看上的是热带雨林本身强劲的生态系统。“‘热带雨林’是无法摆拍与模拟的商业逻辑与个性化战略,在市场的波动下可以自动调节,抵抗力稳定性最强,利于业态的平衡增长。”张海对外阐释道。


  当万科、绿地、金茂以系统性综合性方式进入城市综合开发与运营领域时,也有企业以城市更新的角度“入局”竞争。上海老牌国资房企中华企业(600675.SH)的战略目标里,就包含了从房地产开发商向城市更新平台综合服务商转型。


  一些中小型房企也向城市运营商发出了号角,当中包含着禹洲地产(01628.HK)、中骏集团等。


  重塑商业模式


  上述种种,或许在未来能提供很好的样本参考。但前提是,这样的尝试要能经得起时间的沉淀。


  要知道,转型城市运营商对开发商提出的是更高的要求。城市运营商要实现的是让自己开发的项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。


  诚然,优秀的资源整合能力、产业运营能力、城市规划与商业开发能力等,往往必不可少。对于房企来说,通常这种城市运营项目大部分都需要自持,并不能拿来出售,因此对资金和运营的要求极高。


  运营商,其本质是持有资产、运营管理,其中对产业的加载和植入,将是最核心的能力之一。


  北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾公开指出,房企转型是在地产之上加载产业。同时,房企的运营能力决定了自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、建造能力、投资能力成为考验开发商的指标。


  清华城市规划设计研究院副所长彭建波也有过同样的阐释,在他看来,中国城镇化走到今天,未来30年甚至更长时间,应该是“产-地-房”的逻辑,产业先导,带动土地价值提升和物业价值提升,产业发展创造的就业机会吸引人口集聚。


  转型之路难,转型城市运营商更难,而这种难也是行业之难。

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